In der heutigen FTD findet sich eine interessante Aufstellung darüber, worum sich vor deutschen Gerichten Vermieter und Mieter streiten.
Es geht um Beleidigungen, Betriebskosten oder Eigenbedarf: Knapp 280.000 Mietstreitigkeiten wurden allein 2009 vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.

Ab dem Punkt Nr. 2 stimmt die Aufstellung der FTD mit meinen praktischen Erfahrungen größenordnungsmäßig überein. Im wesentlich streitet man sich über Geld den Bestand des Mietverhältnisses an sich (= die Räumung).

Vertragsverletzungen wurden bislang kaum ausprozessiert. Weil der Mehrwert für den Vermieter nicht erkennbar war. Vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung immer mehr dazu übergeht, Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen selbst nach vorausgegangenen Abmahnungen mit Kündigungsandrohung nicht zu akzeptieren, wenn die Vertragsverletzung nicht zuvor eigenständig gerichtlich angegriffen wurde kann dies die hohe Zahl der Klagen in diesem Bereich durchaus erklären.

Häufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der Eigentümer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.

Ausgangsgrundlage: Vertrag

Im deutschen Zivilrecht ist für die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht maßgeblich, wer Eigentümer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.

Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erfüllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus § 535 BGB erfüllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig

Für die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.

Vermieterwechsel durch Kaufvertrag

Natürlich sind die Fälle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. Häufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.

Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht ändern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier für den Mieter einiges ändern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.

Der Gesetzgeber hat dies in § 566 BGB sehr eindeutig geklärt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zunächst, dass der Käufer dem Mieter gegenüber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erfüllen muss.

Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollständig an Stelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen Fälle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunächst nicht weiter vertiefen wollen.

Gewillkürter Vermieterwechsel

Denkbar sind aber auch Fälle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts ändert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es für die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen für ihn Vorteilhaft wäre. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.

Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über einen gewillkürten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters für unzulässig hielt.

Vermieter war zunächst ein von dem Eigentümer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „§ 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.

Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.

Im März 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das Mietverhältnis auf die Eigentümerin der vermieteten Räume – übertragen worden sei und künftige Zahlungen an diese zu leisten seien.

Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die Eigentümerin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte räumte das Mietobjekt am selben Tag.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten rückständigen Mietzins für die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grundsätzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur Vertragsübertragung bereits in § 16 Nr. 6 des ursprünglichen Mietvertrags erteilt worden war.

Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB stand.

Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme der Mietverhältnisse zu erleichtern.

Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein ständiges Ärgernis. Der eine möchte die immer höher steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den Ärger, obwohl die Betriebskosten für ihn nur durchlaufende Posten darstellen.

Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwährende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter über die Nebenkosten „ordnungsgemäß“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgemäß war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.

Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies für unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 € nebst Zinsen – unter Abweisung im Übrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 € nebst Zinsen ab.

Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom 15.9.2010, VIII ZR 181/09, auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Klägers gerecht.

In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.

Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.

Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.

Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.

Wenn ein Vermieter Modernisierungen an dem Objekt durchführt, dann möchte er auch, dass sich diese Investitionen irgendwann rentieren. Aus diesem Grund sind Modernisierungsarbeiten des Vermieters üblicherweise mit einer Mieterhöhung verbunden. Heute wollen wir uns einmal ansehen, wie Vermieter versuchen, ihr Mieterhöhungsverlangen rechtssicher durchzusetzen und was Gerichte hierzu sagen.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach § 559 BGB kann die Miete gegebenenfalls um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöht werden. Dem Grunde nach ist dies eine durchaus sinnvolle Regelung. Der Vermieter kann die Kosten nicht sofort geltend machen. Sie werden im Rahmen der üblichen Abnutzung anteilig auf den Mieter umgelegt. Der Mieter hat gleichzeitig den mit der Baumaßnahme verbundenen Vorteil der Modernisierung.

Turnusmäßige Mieterhöhung

Demgegenüber stellt ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in der Form des § 558a BGB dem Grunde nach keine Reaktion auf die Modernisierung dar. Das turnusmäßige Mieterhöhungsverlangen kann auch ohne Modernisierung erfolgen, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. Durch die Modernisierung wird jedoch ggf. die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen sein, dass auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt eine Mieterhöhung zulässig sein kann.

Bedingte Verknüpfung der Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB sind grundsätzlich bedingungsfeindlich. Zulässig sind ausschließlich sog. Rechtsbedingungen. In einem vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg am 15.07.2010 – 2 C 132/10 – entschiedenen Fall hatte der Vermieter nun vorrangig sein Mieterhöhungsverlangen auf § 559 BGB (Modernisierung) gestützt. Hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht davon ausging, dass jenes Mieterhöhungsverlangen unwirksam gewesen sei, stützte er sein Mieterhöhungsverlangen auf § 558a BGB. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg ist dieser Konstruktion nicht gefolgt.

Nach der dortigen Auffassung handelte es sich nicht um die dem Grunde nach zulässige Rechtsbedingung. Das Gericht wies die Klage ab. Es ist hier jedoch durchaus zweifelhaft, ob diese Ansicht des Amtsgerichtes Berlin-Schöneberg richtig ist.

Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 236/09 – zumindest eine andere Auffassung vertreten. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor.

Wie sich hieran zeigt, kann gerade beim Mieterhöhungsverlangen nicht dringend genug angeraten werden, zur Durchsetzung möglichst frühzeitig einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.