Manch ein Vermieter sieht sich völlig überraschend einer für ihn schwierigen Situationen ausgesetzt, wenn sein Mieter unvorhergesehen stirbt. Ist dem Vermieter dann kein Bevollmächtigter oder Erbe bekannt, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er die weitere Nutzung und insbesondere die Kündigung und Räumung organisieren kann. Unjuristischer, pragmatischer Ansatz: Manch ein Vermieter wird sich in so einer Situation vielleicht denken: „Wo kein Kläger, da kein Richter“ Und er wird kurzerhand die Mietwohnung räumen und neu vermieten. Vielleicht haben Sie in Ihrem Bekanntenkreis jemand der Ihnen erzählt hat, dass dies bei dem Freund eines Freundes hervorragend geklappt hat. Im Einzelfall mag das vielleicht sogar so sein. Die Rechtsprechung zur so genannten „kalten Räumung“ und die sich daraus für den Vermieter ergebenden Haftungsrisiken lassen jedoch aus Sicht eines Anwaltes hier nur einen Rat zu: So sollten sie aus rechtlichen Gründen und vor dem wirtschaftlichen Risiko der Haftung nicht verfahren!
Kündigung und Räumung
Durch den Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Nach § 580 BGB haben jedoch sowohl „der Erbe“ als auch der Vermieter das Recht, innerhalb von einem Monat ab Kenntnis den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die normalen Ausschlussgründe, die den Vermieter üblicherweise eine Kündigung hindern würden, gelten in diesem Fall nicht. Damit die Kündigung des Vermieters jedoch wirksam werden kann ist es erforderlich, dass er sie dem Mieter, d.h. in diesem Fall den Erben des Mieters gegenüber erklärt. Sofern er diese nicht kennt hat der Vermieter ein Problem und ihm beginnt die vorstehend genannte Frist zu verstreichen. Nach Ablauf der Frist wäre nur noch die „normale“ Kündigung möglich. Bekanntermaßen ist dies für den Vermieter häufig ein Problem.
Bestellung eines Nachlasspflegers
Für diesen Fall sieht § 1960 BGB die Möglichkeit vor, dass durch das Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt wird. Dieser vertritt die Erben. Ihm gegenüber kann sodann die Kündigung erklärt werden. Er kann für die Erben die Räumung der Mietsache veranlassen. Insoweit stellt sich bisweilen die Frage, wer die Kosten hierfür trägt. Da die Gerichte die Neigung haben erst dann tätig zu werden, wenn ein ausreichender Gerichtskostenvorschuss eingezahlt ist kommen auch Nachlassgerichte hier des Providern auf die Idee, den Nachlasspfleger erst zu bestellen, wenn der Antragsteller – hier also der Vermieter – zunächst einen Kostenvorschuss eingezahlt hat. Dem ist das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Beschluss vom 22.06.2010, XV W 308/10, entgegengetreten. Danach darf das Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig machen. Hierzu fehle es nach Auffassung des OLG ist an einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage.
Fazit
Sofern von Ihnen ein entsprechender Kostenvorschuss angefordert wird, sollten hier gegen dementsprechend Beschwerde einlegen. In jedem Fall empfehle ich Ihnen, sich in Fällen wie diesem gegebenenfalls auch schon vor Antragstellung fachkundigen Rat einzuholen.