Kosten Kündigung bei gewerblichem Vermieter

Eine Kündigung ist für einen Mieter immer ein einschneidendes Erlebnis. Sofern die Kündigung berechtigt ist und wohlmöglich auch noch eine Räumungsklage notwendig wird, sind die Kosten erheblich. Aber muss der Mieter die Kosten für die Kündigung in jedem Fall zahlen? “’Grundsatz“‘ Im Normalfall wird der Mieter um die Kostentragungspflicht nicht herumkommen, wenn die Kündigung dem Grunde nach wirksam ist. Entweder hat der Mieter sich in schwerer, ihm rechtlich vorwerfbarer Weise gegen seine vertragliche Verpflichtung verhalten. In dem Fall muss er nach § 280 BGB alle hieraus dem Vermieter entstandenen Schäden ersetzen. Dies sind auch die Kosten der Einschaltung eines Anwalts. Oder aber der Mieter ist mit der Zahlung der Miete in Verzug oder hat gegen eine vorangegangene Abmahnung mit Kündigungsandrohung verstoßen und muss aus diesem Grund – gegebenenfalls nach § 286 BGB – den Schaden des Vermieters in Form der Rechtsanwaltsgebühren tragen. “’Ausnahme: gewerbliche Großvermieter“‘ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dies nicht der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um einen gewerblichen Großvermieter handelt und es sich um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt. Dies sei insbesondere bei der Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung der Fall. In diesem Fall benötige der Großvermieter selbst dann keine anwaltliche Hilfe, wenn er nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfüge. Aus diesem Grund hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, dem Mieter nicht die Kostentragungslast für die außergerichtlich angefallenen Anwaltskosten für die Fertigung der Kündigung auferlegt. “’Fazit:“‘ Wie sich aus diesem Urteil zeigt, ist es die Ausnahme, dass der Mieter die Kosten für die Kündigung nicht zu tragen braucht. Nur bei bestimmten (atypischen) Vermietern und bei rechtlich einfachen Fällen scheidet die vorstehend dargestellte Kostentragungspflicht des Mieters aus. In jedem anderen Fall ist es so, dass bei einer berechtigten Kündigung der Mieter die Kosten der vorherigen Einschaltung eines Anwaltes aus Gründen des Schadensersatzes zu tragen hat. Ob er es wirtschaftlich kann und die Kostenerstattungsansprüche werthaltig sind ist eine Tatsachenfrage, die man im Detail prüfen muss. Vor dem Hintergrund, dass die Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame Kündigung jedoch beträchtlich sind kann der Rat hier nur lauten, bereits vor Abfassung der Kündigung sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat und Hilfe einzuholen. Ansonsten übersteigen die tatsächlich anfallenden Verfahrenskosten die zunächst eingesparten Anwaltskosten bei weitem.